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| I consumatori e l'acquisto della casa |
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| L'Avvocato risponde |
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17/11/2003 |
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Quali sono i rischi connessi ad una compravendita immobiliare ?
In che modo dare mandato ad un'agente immobiliare ?
Quanto può richiedere un'agenzia immobiliare per l'opera di intermediazione?
Certo è che i rischi in un'operazione di compravendita immobiliare possono essere davvero tanti. Ecco alcuni consigli utili a cura di LegalWeb.
Se vi rivolgete per l'acquisto o la vendita ad un'agenzia immobiliare, prima di pagare alcunché, anche a solo titolo di acconto, assumete precise informazioni sull'agente immobiliare e la sua affidabilità.
L'iscrizione alla Camera di Commercio dell'agente e dell' agenzia costituisce, ad esempio, imprescindibile elemento di valutazione dell'intermediario con cui entrate in rapporto: la mancanza di iscrizione dovrebbe già metterVi sul "chi va là".
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Quando date incarico per la vendita ad un'agenzia non concludete nulla a voce. Firmate al mediatore o al mandatario un mandato scritto specificando prezzo al quale siete disposti a vendere o ad acquistare, limite della provvigione che potrà esserVi richiesta, scadenza del mandato. Evitate di sottoscrivere però clausole di rinnovo tacito del mandato.
Bisogna fare attenzione prima di firmare un incarico di vendita immobiliare. Innanzitutto occorre verificare l'iscrizione alla locale Camera di Commercio, presso l'ufficio albi e ruoli degli agenti immobiliari e delle società di intermediazione immobiliare.
Il conferimento di incarico deve contenere:
a) gli estremi dell'iscrizione al Ruolo dell'agente e della società di intermediazione e, nel caso, il conferimento venga steso su di un modulo prestampato, devono comparire gli estremi relativi al deposito del modulo stesso presso la Camera di Commercio;
b) la durata dell'incarico e le eventuali clausole di rinnovo;
c) l'entità della provvigione e le eventuali spese autorizzate;
d) l'esatta identificazione del bene immobiliare;
e) eventuale prezzo minimo di vendita;
f) eventuali condizioni minime di pagamento;
g) la descrizione di eventuali ipoteche, vincoli e limiti alla commerciabilità dell'immobile;
h) particolare attenzione alle clausole relative alle penalità previste in caso di interruzione dell'incarico.
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| Provvigione per il mediatore |
Essa varia normalmente fra l'1 e il 2% del valore della casa.
Anche se in genere la provvigione va stabilita a priori (previsione esplicita nel mandato o nel compromesso), molte volte il mediatore, ad affare concluso, richiede la liquidazione della provvigione, ognuno per la sua parte, tanto al venditore, quanto al compratore, pur avendo magari ricevuto mandato solo da una delle parti.
A volte il mediatore o presunto tale, pur non avendo in realtà svolto attività determinante per la conclusione dell'affare, richiede anche al compratore la sua parte di provvigione: prima di pagare alcunché consigliateVi con un legale sul Vs. obbligo di pagare quanto richiestoVi; potreste non esserVi tenuti.
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| Informazioni su chi vende e sulla casa |
Assumere dettagliate informazioni sul venditore dell'immobile costituisce aspetto di non poco conto nella trattativa. È infatti di fondamentale importanza sapere ad esempio se chi vende è un soggetto che può fallire o meno, se è privato oppure imprenditore, se è socio di una S.n.c. o di una S.r.l.: in breve è necessario conoscere quanto più possibile della situazione patrimoniale e reddituale del venditore.
InformateVi sull'abitazione che vorreste acquistare:
è sempre opportuno verificare chi è il proprietario attuale dell'immobile, se lo stesso è gravato da ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli, se insomma quello che Vi accingete a comprare è un immobile in ordine.
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| Il "compromesso" o "preliminare d'acquisto" |
Prima di firmarlo, leggetelo con cura e fate attenzione a che non contenga clausole limitative dei Vs. diritti od interessi (vedi ad es. l'impegno unilaterale del potenziale compratore ad acquistare l'immobile).
Attenzione inoltre al fatto che spesso l'agenzia firma il preliminare per conto del venditore: accertate in questo caso l'esistenza di un mandato in tal senso fra agenzia e venditore. Attenzione a farVi rilasciare sempre una copia controfirmata in originale dell'atto in questione.
Se siete insicuri fate redigere il compromesso da un notaio, magari quello da cui stipulerete il definitivo atto di vendita (cd. rogito). A maggior garanzia valutate se far registrare l'atto (il costo della registrazione dovrebbe aggirarsi intorno alle 77 euro).
Dal 1 gennaio 1997 i contratti preliminari sono trascrivibili nei Registri immobiliari.
Tale possibilità è per il compratore di sicuro vantaggio, in quanto gli offre qualche arma in più, rispetto al passato, nel caso in cui il venditore sia un soggetto che può incorrere in un fallimento (vedi ad es. una ditta costruttrice) o nel caso in cui il bene oggetto della compravendita sia soggetto a pignoramenti, sequestri od altri provvedimenti esecutivi.
La trascrizione del preliminare ha effetto fino ad un anno dopo la scadenza del termine convenuto tra le parti per l'esecuzione del contratto preliminare stesso e comunque entro tre anni dalla data di trascrizione.
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Il 22 febbraio 1996 è entrata in vigore la legge n. 52. Questa legge regola le cosiddette "clausole vessatorie", quelle condizioni contrattuali che vengono poste nell'interesse prevalente di una delle parti (quella che redige il contratto).
Banche e assicurazioni hanno abusato per anni delle clausole vessatorie, facilmente riconoscibili in quanto elencate alla fine dei contratti dove viene richiesta una seconda firma.
Con la legge 52/96 molte di queste clausole sono diventate illegittime e pertanto le banche e le assicurazioni hanno dovuto cambiare i moduli dei loro contratti.
Ma anche nel settore immobiliare queste clausole sono adoperate, specialmente dalle imprese costruttrici o dalle agenzie immobiliari al momento della stipula dei preliminari di compravendita.
è interesse di chi compra casa rifiutare di apporre ulteriori firme per clausole contrattuali sfavorevoli anche se oggi esiste una maggiore tutela grazie a questa legge.
Esempi di clausole vessatorie che riguardano i contratti immobiliari, espressamente vietate dalla nuova legge:
- limitazione della responsabilità del costruttore per i danni provocati;
- limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o del costruttore;
- escludere o limitare l'opponibilità da parte del consumatore alla compensazione di un debito nei confronti dell'impresa o del professionista;
- prevedere un impegno definitivo del consumatore, mentre l' esecuzione della prestazione dell'impresa o del professionista dipende esclusivamente dalla sua volontà;
- consentire all'impresa o al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere il doppio della somma versata nel caso sia l'impresa o il professionista a non concludere il contratto;
- imporre al consumatore risarcimenti eccessivi in caso di inadempimento o ritardo dell'adempimento;
- stabilire che il prezzo di beni o servizi sia determinato al momento della consegna;
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Per "fermare" la casa il venditore o l'agenzia richiedono quasi sempre il versamento di un acconto o caparra. Fate molta attenzione! Normalmente non versate più di 2580 euro, perché nel caso doveste cambiare idea perdereste automaticamente quanto versato. Sempre nel caso in cui non foste sicuri dell'acquisto che andrete ad effettuare, concordate espressamente nel preliminare di acquisto una Vostra facoltà di recesso, per la quale, quanto versato in anticipo, avrà funzione di "caparra penitenziale". Nel caso infatti Vi rendeste inadempienti del preliminare sottoscritto, controparte, oltre a trattenerVi legittimamente l'acconto, potrebbe richiederVi anche un risarcimento dei danni subiti in conseguenza del Vs. inadempimento.
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Sempre e chiaramente dopo la firma dell'atto di vendita definitivo davanti al notaio. Se rilasciate un assegno, preferibile intestarlo direttamente al venditore. In ogni caso, anche in occasione del versamento dell'acconto, farsi rilasciare sempre una ricevuta sottoscritta dall'agente o dal venditore del pagamento effettuato. Fotocopiate sempre e comunque gli assegni rilasciati.
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| Agevolazione per la prima casa |
In che cosa consiste l'agevolazione?
L'agevolazione consiste nella riduzione dell'imposta di registro che deve pagare il compratore al 3%; oltre questa si pagano 129,11 euro di imposta ipotecaria e 129,11 euro di imposta catastale.
Come deve essere l'alloggio?
Deve essere un'unità abitativa, non abusiva, avente caratteristiche non di lusso (D.M. 2-8-1969 n.218 l'unità abitativa non deve essere costruita su terreni destinati a ville, parco privato, godere di piscine superiori agli 80 metri, , avere campi da tennis, superare i 200 mq, ecc)
A chi spetta l'agevolazione?
Gli acquirenti devono essere persone fisiche che acquistano l'immobile nel loro Comune di residenza, o se diverso, in quello ove svolgono la loro attività.
Indispensabile quindi il requisito del Comune di residenza o quello del luogo dove si lavora o si svolge la propria attività. La circolare 2/3/1994 n.1/e ha stabilito che sono comprese tutte le attività anche quelle non retribuite, es: volontariato, attività sportive, studio, ecc. (in questi casi occorrono i relativi certificati).
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